宏图加拿大资讯中心

【深度分析】BC向海外买家征收15%购房税 实际影响几何?

FX168财经报社(香港)讯 BC省政府本周一(7月25日)突然宣布了一项重磅改革。自8月2日开始,政府将向没有加拿大公民或永久居民身份的海外投资者征收额外房产转让税(Property Transfer Tax,PTT)。消息一出温哥华当地一片哗然。FX168驻温哥华团队也借此机会为广大华人读者详细解析本次BC省政策转变产生的影响,并对后市作出一些自己的预测。

首先,我们说明一下本次的政策改变细节。BC省省长简蕙芝(Christy Clark)本周一宣布,自8月2日起。BC省将向所有在BC购买房产的海外投资者征收15%的额外房产转让税。这意味着海外投资者将会比加拿大公民和永久居民在购买每栋房屋时多交相当于房屋成交价15%的钱给政府。这个消息一经公布,用句现下网络流行的话说,“温哥华的小伙伴都方了。”

房产转让税PTT是在加拿大购房绕不开的一项税款。基本上不管是公寓、联排城市屋还是独立屋,不管是期房还是现房,交易的时候都需要缴纳这项税款。目前PTT的征收方法是房屋价格的首20万按照1%征收,20万到200万的部分按照2%征收,200万以上的部分按照3%征收。

20万以下部分 征税1%
20万到200万部分 征税2%
200万以上部分 征税3%

举例来说的话,如果你购买一栋20万的房产,PTT就是20万1%=2000加元。如果你购买一栋50万的房产,PTT则是20万1%+30万2%=8000加元。如果你购买一栋500万的房产,则PTT为20万1%+180万2%+300万3%=12万8000加元。

但在改革对海外投资者的PTT税率之后,持有加拿大公民或移民身份的当地居民仍然可以按照原来的税率缴纳PTT。而海外投资者则直接凭空多交了15%给政府。 海外投资者买20万就要多交3万,买50万的房要多交7.5万。买500万的房需要多交高达75万加元的额外房产转让税。

算术举例到此为止,上述这些只是让您明白具体的改变细节。下面我们首先来看看此次房产转让税改革的直接影响。

首先对于海外买家来说,8月2日新规定生效之后,我们可以说温哥华的房子对于没有公民或是枫叶卡的人直接强制涨价了15%。这个水平基本相当于中国很多一线城市一年的涨幅。这么大幅度的上涨必然会影响海外投资者对于温哥华房地产市场的热衷程度。

(BC省长简蕙芝(右)、财长麦德庄(左),来源:FX168财经网、canadian press)

省政府,或者说省长简蕙芝对于本次改革态度非常坚决。 尽管财政麦德庄似乎并不情愿,此前也表示过不建议政府干涉海外资金,但最终也与简蕙芝共同宣布了这一改动。在温哥华房价大幅上涨,舆论明显指向海外买家的情况下,省政府推出如此重大的改革,很明显是希望能够平息众怒,并为来年的省内大选做好万全准备。同时,BC省在前一段时间公布的数据显示,省内海外买家数量不足5%,这意味着改革对于房市的影响有限。对海外买家征收额外PTT也不太会影响到省政府从房市获得的巨额税收收入。

但我们的问题是,涨15%真的会阻止海外投资者购买温哥华房产么?

年初温哥华房市最火热的时候,温西地区曾有500万的房子最终因为竞价炒到800万,500到1000万左右的房屋比挂牌价多出100多万或者200万的例子比比皆是。涨价15%对于温哥华高端房地产市场来说,似乎也不是那么难以接受。

温哥华高端市场海外买家多为欧美和中国高净值人士。在全球整体金融市场不稳定的情况下,温哥华房地产这种避险配置是一种非常顺理成章的选择。同时相比美国、中国的超一线城市纽约、旧金山、深圳、上海、北京来说,温哥华目前的房价水平也只能算是毛毛雨。加元目前仍然保持在历史低位附近,以美元、人民币目前的状态,购买温哥华房产仍然算是非常划算的一笔买卖。对于海外投资者,尤其是高端房地产市场的投资者来说,征收额外15%的房屋转让税并不能算是决定买与不买的关键性因素。

我们需要考虑的另一个问题是,向海外投资者征收重税真的能够有效冷却目前火热的温哥华房产市场么?

笔者的看法是,有一定效果,但千万不要指望这个政策能够让整体房价下跌甚至彻底崩盘。因为之前政府的统计数据已经出炉,温哥华房地产市场的海外投资者数量还不到5%。即使这些海外投资者全部撤出当地房产市场,对整体价格的影响也非常有限。同时大部分已经拥有加拿大国籍或者永久居民身份的当地人仍然会继续照常交易房地产。政府对市场中5%的人征收了15%的额外税款,哪怕这5%的人购买的房产是温哥华最贵的5%,这个措施对于整体市场来说,也很难有非常明显的效果。

被笔者上面这么一说,好像这次改革也不是那么重要。那么为什么这次改革闹得这么满城风雨呢?因为我们前面说的这两方面都是考虑整体影响,全省平均水平等方面, 如果考虑对某些个人的影响,15%这个数字实际上就很大了。

对于相对中端市场的海外投资者来说,此次改动还是有一些效果的。一些没有移民身份的留学生、工签持有者将会面临买房开支的大幅上升。温哥华的房产普遍在100万加元上下。即使是50万左右的公寓,15%也是7.5万加元。对于富豪们不太在意的15%,到了中产阶级这里可能就需要慎重考虑了。

同时,本次提高PTT政府给出了具体的时间,对于受到影响的海外买家来说,8月1日前争取让房产过户成了价值数十万的重大问题。在这个时候,市场中可能会有个别坐地起价的行为。受到影响的海外投资者就必须衡量一下利弊,看看究竟拖到8月2日以后交税好,还是接受卖家的额外要求好。

此次改革的另一个重要意义,就是它将可能成为很多进一步改革的开端。因为这是加拿大省一级政府首次对类似的海外投资进行限制。当BC对海外购房者推出这么大的限制之后,就让人不得不联想,如果房市继续火热,政府还会出台什么进一步的政策。另外当BC省作出实际行动之后,另一个火热的房地产市场安省的多伦多会不会出台类似的政策也是人们讨论的话题。这些猜测在舆论的推动下产生的影响,可能远比政策本身影响要大很多。

BC省的这类政策并不是没有人做过。实际上,在2015年澳洲房地产市场出现过热现象之后,澳洲政府对海外买家的限制比BC省下手要狠得多。 直接限制海外买家购买二手房,而且持短期签证的海外买家在签证到期之后必须卖出房产。在经历了一连串严格的控制之后,悉尼、墨尔本等地房价在2016年仍然稳健上涨了10%以上。

如果把澳洲的例子放到温哥华,那么预计15%额外房产转让税顶多也就能让温哥华涨势小幅回落。在全球整体资产配置需要仍然高涨,同时很多投资者已经获得加拿大身份的情况下,温哥华房地产仍然存在诸多支持上涨的因素。短期内对于地产从业人员来说,至少整体趋势还是向好的发展。对于工薪阶层计划买房的人来说,也并不用悲观。温哥华房价在过去几十年中经历过数次大幅上涨,每次都闹得沸沸扬扬。但尽管缓慢,最终工资涨幅仍然会在房市清淡的年份里追赶上来。这个过程可能会花费几年的时间,只要耐心等待的同时充实完善自我,自有能够购得理想居所的一天。反过来,一味抱怨市场变化,不注重自身的提高,才有可能被市场抛弃。